投資需要理性技巧 商鋪常見風險防范

“投資商鋪是金,投資辦公樓是銀,投資住宅是銅!弊鳛椴粍赢a投資理念,商鋪熱正在持續升溫,并以其短期內給予投資者豐厚回報而成為新世紀各類投資中最耀眼的亮點。然而,同行沒有同利。商鋪投資前景雖然看好,但并不意味著每一個投資者都保賺不賠。與住宅市場相比,商鋪市場受到更多政策、行業、操作等因素的制約。涉足這樣一個市場,起初最重要的也許是膽量;而在市場逐漸成熟的過程中,則需要更多的理性和對風險控制的技巧;诖,筆者將投資者在買賣、租賃商鋪中經常碰到的一些問題歸納整理。前事不忘,后事之師,希望能對讀者有所裨益。
案例1:中介保管定金不力,一訴未平一訟又起
【案情介紹】2005年7月5日,黃先生與胡女士通過某中介簽訂了一份商鋪買賣預訂協議。黃先生將其二百多平米的商鋪出售給胡女士,轉讓價300萬元,首付款40%(120萬元),約定于簽訂正式合同時支付,余額由胡女士向銀行申請按揭,同時約定預訂協議簽署后三十日內簽正式合同。后胡向黃支付定金人民幣3萬元,黃出具了定金收據。中介為確保收到中介費,便要求上家將定金交給其保管,也出具了蓋有公章的《定金保管合同書》。8月2日,在簽署正式合同時,黃先生吃驚地發現,40%首付款變成了“首付款為人民幣三十萬元整”(只有10%),遂提出疑義。但胡表示拿不出更多的錢,雙方不歡而散,訴諸法庭。開庭之前,在胡女士的一再要求下,中介便把上家交給其保管的定金交還給胡。拿回定金后,胡撤訴,但本案引發了連環訴訟。黃先生得知中介把定金還給下家后,便把中介起訴到法院,要求中介依據保管合同書、歸還定金,最終法院判令中介歸還定金。目前中介想挽回損失,就必須再起訴下家要求返還3萬元定金。
【法律提醒】上海聯業律師事務所律師馬永。1.上下家依法簽訂的預訂合同對雙方當事人具有法律約束力,當事人應當嚴格按照合同約定履行合同,否則將因為違約付出代價;2.上下家如果對合同預訂協議內容有所變更,除合同另有約定外,要雙方協商一致后再作出變更,并且要用書面形式進行變更,最好簽訂補充協議將變更內容固定下來,由原預訂協議簽約當事人簽字或蓋章;3.鑒于商鋪買賣容易發生糾紛,建議當事人增強法律意識,尤其是證據意識,最好能在買賣前咨詢專業房產律師或是聘請專業房產律師為買賣保駕護航;4.房產中介公司作為專業服務機構,應當熟悉合同法、民法及其他房產相關法律法規,對從業人員進行普法教育,在法律規則之內進行經營活動。這樣才能盡量避免中介公司被牽涉到眾多房產糾紛之中。
案例2:居民樓下開餐廳,違規經營被叫停
【案情介紹】李先生所住的小區人氣較旺,但餐飲店非常少,居民購買點心或吃個便當都非常不方便。今年4月份李先生將其房屋與底樓郭女士的房屋進行置換,開設了一個便當店,早上賣點心和豆漿,中午晚上經營特色小吃。開張后生意非常紅火,小區居民尤其是上班族都稱贊李先生為他們解決了吃飯的后顧之憂。然而好景不長,物業部門最近出面干涉,接著工商部門也要求李先生即日關閉店面,否則處以重罰。李先生咨詢律師后才知,其在居民樓內開餐飲店,在沒有改變房屋使用性質之前,屬于非法經營。
【法律提醒】上海佩信科諾律師事務所律師黃學鋒:由于居民樓的使用性質為住宅,若業主、使用人或承租人用于開餐廳,必須進行房屋使用性質的變更登記。根據滬房地資物(2002)99號文件規定,業主和使用人申請改變住宅使用性質,須符合下列條件:沿街底層住宅;符合城市規劃要求;符合房屋使用安全;不造成居住使用困難;不影響相鄰房屋使用;不影響文物和優秀近代建筑保護;相鄰業主、使用人以及業主委員會的書面同意證明;其中改作經營餐飲和娛樂業的,須提交該幢房屋全體業主或使用人的書面同意證明;承租人要求改變住宅使用性質的,已征得出租人書面同意證明,且必須符合住宅使用公約和業主公約的規定。
在居民樓內開設餐廳,除前述要求外,還應符合有關部門的規劃。因為根據市環保局的有關規定,在本市中心城、新城和中心鎮范圍的居民住宅樓內,不得新建產生油煙污染的飲食服務經營場所,規劃作為飲食服務用房的除外;開設餐廳還需經過消防部門、酒類專賣管理局、衛生局等部門的批準,只有各部門的批文和環境影響報告齊備后,餐廳方可開張營業。
案例3:口頭約定無書證,期鋪轉讓起糾紛
【案情介紹】2004年1月7日,某房產銷售公司因買浦東某商鋪,與開發商簽署了《商品房預售合同》,并辦理了預售登記手續。同年4月19日,該銷售公司又與黃先生簽署了《合同權益轉讓書》,雙方約定由黃先生受讓該商鋪,簽約時支付總房價的65%,剩余部分申請銀行貸款。雙方同時口頭約定,由銷售公司代辦貸款手續,于是黃先生把辦理貸款所需的資料和費用都交給了銷售公司。但同年8月20日,銷售公司突然發函給黃先生,認為黃先生沒有辦理銀行貸款,也沒有向其支付剩余轉讓價款,于是以構成違約為由,決定解除合同,并要求黃先生前去辦理退款手續。接函后的黃先生非常著急,經過其委托的律師調查取證和多次交涉,銷售公司同意繼續出售商鋪,但黃先生須一次性付清剩余款項。
【法律提醒】上海聯業律師事務所律師王展:商鋪買賣標的額大,手續繁瑣復雜。在購買商鋪尤其是期權商鋪時,合同里一定要明確約定雙方的權利義務以及可能出現的狀況,避免以后出現糾紛難以解決,造成不必要的損失。就本案而言,黃先生在購買商鋪時疏忽了一個細節:雙方只是口頭約定由銷售公司辦理貸款,并沒有立下字據,同時雙方對于貸款辦不出來如何處理也沒有做出約定。當銷售公司無法為黃先生辦妥貸款手續時,卻可反咬一口,說黃先生未能辦妥貸款或應現金付款。最后,盡管本案得以繼續履行,但還是費了很大周折,還不得不一次性付清剩余款項。
案例4:續租租金要具體,以免雙方生歧義
【案情介紹】1999年12月,出租方與承租方簽訂了一個商鋪租賃合同,約定租賃期限為5年,自1999年12月起至2004年11月底。同時,合同里又約定了2年的續租期限,自2004年12月至2006年11月底;續租租金,根據當時市場物價指數由雙方協商確定。2002年9月,雙方又簽訂了一份新的續租合同,續租租金約定同原租賃合同。2004年11月,出租方發函告知承租方,續租期限開始后承租方應按照市場租金標準(比原來的租金高出了50%)付租。收到通知后,承租人十分納悶,合同中不是明確約定按照市場價格指數由雙方協商確定的嗎?于是,回函表示異議。對此雙方對簿公堂。
【法律提醒】上海聯業律師事務所律師王展:本案雙方爭議的焦點是續租租金如何確定,雙方各執一詞!袄m租租金,根據當時市場物價指數由雙方協商確定”,該條款容易發生理解上的歧義!笆袌鑫飪r指數”依據什么標準,是依據國家統計局公布的綜合物價指數計算,還是依據租賃市場物價指數計算。這里要提醒租賃雙方,對于自身利益都十分重要的租金條款一定要特別明確具體,避免發生歧義,造成不必要的麻煩和損失。
案例5:出入通道太狹窄,網吧關閉淚千行
【案情介紹】張女士2005年初在閘北區某小區二樓租賃了一間1500平方米的店面經營網吧。前期投入了大量財力物力,網吧生意興隆,投資收回指日可待。但近日消防人員的檢查結論卻讓她不知所措:入口通道嚴重狹窄,無逃生通道,不符合消防規定,責令她一個月內整改,否則將強行關閉。這是一個民商兩用樓,下有超市,旁有居民,通往二樓的通道本身就非常狹窄,沒辦法改。如果作為民居,勉強符合消防要求;但作為網吧,消防要求就不能達標。張女士尋思再三,在繼續經營與整改之間,只能含淚作出關閉網吧的選擇。
【法律提醒】上海佩信科諾律師事務所律師黃學鋒:投資處處有風險,對于特定行業的投資如飯店、超市、網吧、服裝、休閑娛樂等營業場所的租賃,光考慮租賃合同的內容是遠遠不夠的。一般而言,作為商用房屋的出租,出租方除了應出示其有主體資格外,還有義務出示市政、環衛、消防、規劃等方面批準營業的資料;出租方沒有這方面的資料時,承租方可要求出租方在租賃合同中進行保證。由于該類風險導致合同終止或承租方損失的,出租方應予以賠償等?傊,多一點小心,會減少很多風險。
案例6:商鋪面積防縮水,追償損失不容易
【案情介紹】楊女士于2004年在寶山區購買了一套商鋪,合同中規定建筑面積78.07平方米,套內面積68.7平方米,公攤面積9.37平方米。在交房裝修時,她才發現商鋪實際面積根本沒有達到合同中規定標準,套內面積差7.95平方米,建筑面積差2.21平方米。
【法律提醒】上海東方興業律師事務所律師楊傳君:購買商鋪比購買住房風險更大,所以更要謹慎。要防備銷售商為牟私利,常以公攤面積不詳、計算公式不公平為手段,使得有些購房者沒有得到應有的面積;而有些則攤上了不該分攤的面積,徒增一份購房款。

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